1억으로 10억 집을 살 수 있다? - 지분형 모기지

지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)는 정부와 개인이 주택의 소유권을 나누어 갖는 새로운 주택금융 제도입니다.

              이 제도를 통해 초기 자본이 부족한 개인도 적은 금액으로 주택을 구매할 수 있습니다. 

1. 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 개인이 주택을 구매할 때, 한국주택금융공사(주금공)와 함께 주택의 소유권을 나누어 갖는 방식입니다.

예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구매할 때, 개인이 1억 원(10%)을 투자하고, 은행 대출로 4억 원(40%)을 조달하며, 나머지 5억 원(50%)은 주금공이 지분 형태로 투자합니다. 이렇게 하면 개인은 전체 주택 가격의 10%만으로도 주택을 구매할 수 있습니다.​

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2.  지분형 모기지 구조

항목비율금액 (예시: 10억 원 주택)

자기자본	10%	1억 원
은행 대출	40%	4억 원
주금공 지분 투자	50%	5억 원

 

구매자는 주금공의 지분에 대해 매달 사용료를 납부하며, 주택 가격 상승 시 시세차익을 지분 비율에 따라 분배합니다.

반대로 주택 가격 하락 시 손실은 주금공이 우선 부담합니다.​

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3. 장점

• 초기 자금 부담 완화: 전체 주택 가격의 10%만으로도 주택 구매 가능
• 대출 부담 축소: 대출이 줄어 이자 부담 감소
• 주거 안정성 확보: 전세나 월세보다 안정적인 실거주 환경 제공
• 손실 방어: 주택 가격 하락 시 주금공이 손실을 우선 부담
• 점진적 소유 확대 가능: 자금 여유에 따라 주금공 지분을 추가 매입하여 완전한 소유 가능​

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4. 단점

• 소유권 불완전성: 주택 전체를 소유하지 못해 '완전한 내 집' 인식이 약함
• 수익 공유: 주택 가격 상승 시 시세차익을 주금공과 나눠야 함
• 복잡한 정산 구조: 매각, 지분 회수 시 평가, 정산이 복잡함
• 민간 확산 한계: 민간 금융기관 참여 유인이 낮아 확장성에 한계가 있을 수 있음
• 집값 자극 우려: 수요 급증으로 부동산 시장이 다시 과열될 가능성​

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5. 시행 일정 및 조건

• 시행 시기: 2025년 6월 시범 도입 예정
• 대상 지역: 수도권 중심으로 시범사업 진행 예정
• 지원 대상: 청년, 신혼부부, 무주택자 등 자금력이 부족한 계층
• 주택 가격 제한: 서울 10억 원 이하, 경기도 6억 원 이하, 지방 4억 원 이하 주택 대상​

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6. 이 제도는 왜 시행하는가?

가게 대출을 정책 대출로 떠받치다보니 가게 대출이 계속 늘어나는 문제를 해결하는 차원에서 나온 정책이다. 이 전에도 이와 비슷한 제도가 있었으나 여러 문제로 인하여 시행되지 못했던 적이있다.

이 제도가 시행되면  적은 초기 자본으로 주택을 구매하려는 수요가 폭등할 것이고  수요의 폭등은 다시 집값의 폭등으로 이어질 것이다.  집 값 폭등은 또 다른 문제를 낳는다. 집 값을 절대 내리지 않겠다는 선언(?)으로도 보인다. 만약 집값이 하락하는 경우 손실은 모두 정부가 떠안게 될 것이고 시행 초기 자본금은 또 어떻게 마련할 것인가?  그 부담은 누가 안게 될 것인가? 

지분형 모기지는 적은 초기 자본으로 주택을 구매할 수 있는 새로운 주택금융 제도이다. 그러나 소유권 불완전성, 수익 공유 등 단점도 존재하므로, 개인의 재정 상황과 주택 시장 동향을 고려하여 신중하게 접근해야 할 필요가 있다. ​